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서울 아파트 전경. 사진=뉴스1



비상계엄 사태에 이은 탄핵정국이 계속 되고 있는 데 언제 안정이 될지 모르는 상황입니다. 이런 가운데 내년 민간 아파트 분양 예정물량은 2000년 이후 최저치로 공급절벽이 예상되고 있습니다.

특히 서울에서는 고작 2만1719가구가 분양이 예정돼 있다고 합니다. 이 물량 역시 공사비 상승 등 각종 변수로 더 줄어들 수 있다고 합니다.

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치솟는 분양가...'올해 전년 대비 37% 상승'

그렇다면 내년에 분양가격은 어떻게 될까요. 서울은 3.3㎡당 평균 4821만원으로 전년 대비 무려 37.4% 폭등한 상태입니다. 이미 강남3구 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1억원을 넘었습니다.

삼성중공업 합병이런 상황에서 공사비가 계속 오르면 내년에도 또 분양가가 서울은 최소 30% 이상 오를 가능성이 높습니다. 서울 강북 역시 주변 시세보다 저렴하게 분양 받을 가능성이 점점 사라지고 있습니다.
즉, 분양을 받더라도 3년 뒤 입주 시에 아파트 가격이 분양가보다 확 올라갈 가능성은 거의 없다는 것입니다. 상한제가 적용되는 강남 3구 루나파크 나 한강변 재개발·재건축 아파트의 경우에만 아직 분양을 받더라도 그 가치가 올라갈 가능성만 남아있을 뿐입니다.
최근 서울 강북이나 강서 등의 지역에서 전세자금에 약간의 대출만 받으면 내집마련을 할 수 있는 경우가 많다고 합니다. 서울 대부분의 노후지역들이 신속통합으로 재개발이나 재건축이 되고 있기 때문입니다.
서울은 캐피탈할부조건 교통망이나 생활편의시설 면에서 경기와 비교가 안 될 정도로 잘 갖춰져 있는 것이 현실입니다. 이제는 서울의 대다수 지역이 새 아파트촌으로 변신하고 있습니다. 노후 아파트를 저렴하게 장만 하더라도 언젠가는 재건축이 될 가능성도 높습니다.


내년 하반기 집값 폭등 전망...'상반기 마지막 기회'
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서울 서초구 아파트 전경. 사진=연합뉴스



내년 하반기부터 서울을 중심으로 집값이 폭등할 가능성이 높다는 분석도 나오고 있습니다. 지방은 계속 하락할 것 같고, 수도권은 보합 수준이 예상됩니다.

서울은 전세가 마저 크게 오를 가능성이 높은 상황입니다. 입주물량도 내년 하반기부터 본격적으로 줄기 시작 합니다. 당연히 아파트 가격은 더 상승할 것으로 보입니다.
국토교통부에서 내년에 공공주택을 25만2000가구 공급한다고 발표했는데요. 이 가운데 건설형 공공주택은 전국에 14만가구 수준입니다. 서울은 물량이 거의 없을 것으로 보입니다.
즉, 서울에서 내년에 저렴하게 공공주택을 분양 받을 가능성은 많지 않다는 것입니다. 그런데 공사비는 원·달러 상승, 각종 규제시행 등으로 계속 더 오를 것 같다고 합니다.
여러 변수를 감안해 볼 때 분양가와 신축 아파트 가격은 더 상승할 것이 확실하고, 구축 아파트도 같이 오를 가능성이 높습니다. 대출규제 및 탄핵정국 때문에 집값이 주춤하고 있는 내년 상반기에 내집마련을 빨리 하시는 게 그나마 서울에서 저렴하게 내집 장만을 할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다.
지금이라도 발품을 팔아서 내집마련을 하도록 노력해야 합니다. 모든 상황이 내년 하반기부터 서울은 아파트 가격이 더 상승할 가능성이 높고, 분양가도 더 올라갈 가능성이 다분하다고 예고하고 있습니다.
/최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며, 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다. #내집마련 #부동산산책 #최원철교수
ljb@fnnews.com 이종배 기자